부동산 경매 공부 - 대항력 과 우선 변제권

부동산 경매 공부 - 대항력과 우선 변제권

 

 

안녕하세요~ 박정환입니다!

 

 

 

오늘도 역시 여러분들의 부동산 공부에 조금이나마 도움이 되고자 찾아왔습니다!

 오늘 주제는 바로 '대항력' 입니다.

 

 

글의 순서는 

 

1. 대항력과 우선변제권이란 무엇인가?!

2. 대항력이 성립되는 조건은 무엇인가?!

3. 낙찰자에 입장에서 대항력과 우선변제권이 중요한 이유는 무엇인가?!

 

 

 

 

우선 첫 번째 순서!!

 

1. 대항력과 우선변제권이란 무엇인가?!

 

 대항력이란, '기존에 이미 성립한 관계를 제 3자가 부인할 수 없도록 정한 법률상의 권능'입니다. 이를 쉽게 풀이하면, 만약 임차인에게 대항력이 있다면 자신이 살고 있는 부동산이 경매로 넘어간다 해도 낙찰자에게 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.  한마디로 내 돈(전세금, 보증금 등등)을 받을 수 있는 일종의 방법이라 할 수 있죠.

 

 우선 변제권이란, 부동산이 경매로 낙찰되어 낙찰 대금을 받았을 때, 우선변제 대상의 채무 먼저 돌려주는 것을 말합니다.

 

 

2. 대항력이 성립되는 조건은 무엇인가?!

 

 그렇다면, 자신의 돈을 받을 수 있는 '대항력'을 만들기 위해서는 어떻게 해야 할까?

 

이는 주택임대차 보호법 제3조 1항 에는 다음과 같이 나와있는데요.

 

 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.'

 

길고 어려운 말인 것 같지만 핵심은 바로 '전입신고를 한 때'라고 생각하시면 됩니다. 

 지금 생각해 보면 제가 대학생 때 저와 제 주변 친구들은 전입신고의 중요성을 인지하지 못하고, 귀찮다는 이유로 하지 않고 살았던 기억이 있었는데, 지금 생각해보면 전입신고를 하지 않는 것은 매우 위험한 행동이었습니다. 

 물론 전입신고를 한다고 해서 무조건 자신의 돈을 돌려받는 것은 아닙니다. 말소기준 권리보다 이전의 대항력만 효력이 있으며, 그 이후의 것은 변제를 받지 못할 수도 있습니다. 하지만 이미 부동산이 경매에 넘어갔다면 그걸 알 수 있어 대비할 수 있지만, 그렇지 않은 경우 혹시 모를 상황에 대비해 반드시 전입신고를 하시길 바랍니다. 

 

또한, 임차인의 경우 전입신고와 동시에 '확정일자'를 받아 두는 것이 좋다. 그 이유는 바로 앞서 말한

'우선변제권' 때문입니다. 우선변제권의 경우 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 것을 기준으로 하는데, 만약 확정일자가 말소기준 권리보다 늦다면, 임차인은 낙찰자가 물건을 낙찰받고 근저당 등 채무가 변제된 후에 돈을 돌려받을 수 있습니다. 물론 '대항력'이 존재한다면, 모든 돈을 받을 수 있지만, 낙찰 후 바로 받을 수 없고 그 기간 동안 자신이 계획했던 이사 등에 차질이 생길 수 있습니다.

 

 

3. 낙찰자에 입장에서 대항력과 우선변제권이 중요한 이유는 무엇인가?!

 

그렇다면 낙찰자에 입장에서 대항력과 우선변제권이 중요한 이유는 무엇일까요? 

 그 이유는 바로  내가 계획했던 금액보다 큰돈이 나가지 않게 하기 위함입니다. 앞서 설명을 낙찰자 입장에서 3가지 예시로 설명드리도록 하겠습니다.

 

 -대항력이 없고, 우선변제권도 없는 임차인- 

이 경우에는 사실상 낙찰자 입장에선 생각한 낙찰 금액을 적어 내도  차질이 없는 아주 깨끗한 부동산입니다.

 

 

-우선변제권은 있지만, 대항력이 없는 임차인-

이 경우에는 낙찰 대금 중 임차인의 채무를 우선 변제해 줍니다.  예를 들어 낙찰 대금이 3억 인 부동산에 임차인의 보증금이 4억 일 경우 1억 원에 대한 액수의 차이가 나게 됩니다. 그러나 임차인은 대항력이 없으므로 이는 낙찰자가 인수하지 않아도 되며, 첫 번째 부동산과 같이 깨끗한 물건이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

하지만 제일 중요한 것은 바로

 

-대항력은 있지만, 우선변제권이 없는 임차인-입니다. 

 

이 경우에는 반드시 낙찰  대금과 근저당 등 채무가 얼마인지 따져봐야 합니다. 만약 부동산의 낙찰가가 3억이고  임차인의 보증금이 1억 인 부동산에 근저당 등 채무가 총 2억이라면, 낙찰자는 아무 문제없이 물건을 낙찰받을 수 있습니다. 

 하지만 만약 임차인의 보증금이 2억 일 경우 낙찰금액 중 근저당을 변제하는 데 사용되고 남은 1억 원만 임차인에게 변제되고, 낙찰자는 대항력이 있는 임차인의 나머지 보증금 1억을 인수하여야 합니다. 

 

그러므로 임차인의 경우에는 전입신고와 확정일자를 받아 자신의 권리를 지키고, 낙찰자는 낙찰 전 반드시 대항력과 우선변제 대상 유무를 확인하고 낙찰해야 추후 자신의 계획에 맞는 수익을 창출할 수 있을 것입니다.