부동산 경매 공부 2- 인수되는 권리 찾기

부동산 경매 공부 2- 인수되는 권리 찾기

 

 

안녕하세요 박정환입니다~

오늘은 어제에 이어서 부동산 경매 공부 챕터 2! 인수되는 권리 찾기입니다. 

 

만약 아직 인수되지 않는 권리 즉 말소기준권리를 모르시겠다면, 앞서 제 글을 한번 간단히~ 읽고 와 주시길 바랍니다.

 

https://jung942200.tistory.com/68

부동산 경매 공부 1.-말소기준 권리

 

자 그럼 본격적으로 시작해 볼까요?!

 

인수되는 권리를 찾는 것은 기존 인수되지 않는 권리를 찾는 것만큼이나 매우 중요한데요!

그도 그럴것이 만약 낙찰자가 인수되는 권리르 모르고 인수했다가 생각했던 금액보다 훨씬 많은 금액을

지불해야 할 수도 있기 때문입니다.

 

매각으로 소멸되지 않는 권리는 무엇이 있을까요?

1. 배당을 요구하지 않은 선순위 전세권

2. 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분

3. 유치권

4. 법정지상권

 

이렇게 4가지가 있습니다. 우선 배당을 요구하지 않은 선순위 전세권이란 무엇인가?!

 

제일 먼저 전세권이란 말 그대로 내가 낙찰받고 싶은 물건에 임대인이 전세를 두고 살고 있다는 뜻입니다.

임차인 입장에서 내가 2년 전세를 끼고 잘 살고 있는데, 집주인의 사정으로 인해 근저당이 잡히고  집에서 쫓겨나게 생겼다면, 당연히 전세보증금을 돌려받아야겠죠? 이럴 경우 대부분 배당을 신청하여 물건 매각 시 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 하지만 만약 매각 물건의 경매가가 자신의 전세가보다 낮게 측정되었거나, 혹은 입주한 지 얼마 안돼 쫓겨나야 하는 상황이라면, 당장 돈이 있어도 갈 곳 없이 헤매게 되는 임대인은 배당을 요구하지 않고, 법적으로 전세계약이 끝나는 기간까지 임대차를 주장할 수 있습니다. 또한 계약 만료 후 전세보증금은 물건을 매수한 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 

 만약 이런 상황에 놓인 건물이 있다면, 전세계약금을 감안하여 물건의 낙찰가를 써내야 자신이 생각한 

적정 수익을 창출할 수 있게 됩니다. 

 

 

 

다음은 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

가처분이란 다들 아시겠지만, 무슨 이유에서인지 돈보다는 어떤 특정 행위를 하지 못하게 막는 것을 가처분이라고 합니다. 예를 들어 물건을 팔거나 훼손, 증여, 철거 등을 하지 못하게 법적 제재하는 것입니다.

 

 건물을 소유하다 보면 혼자 토지와 건물을 모두 소유하는 경우도 있지만, 토지 주인과 건물 주인이 달라  건물주가 토지주인에게 임대료를 지불하는 건물도 있습니다. 이렇게 건물 주인과 토지 주인이 다른 경우

건물주의 사정으로 인해 토지 주인에게 임대료를 내지 못하고 연체하면, 토지 주인 입장에서는 건물로 더 이상 자신의 이익을 추구할 수 없다고 판단하여, 건물을 철거하라는 가처분 신청을 할 수 있습니다. 

 

건물 철거 가처분 신청은 근저당 등 말소기준 권리보다 후순위일 경우에도 낙찰자에게 인수되므로 매우 조심해야 하고 이런 건물을 낙찰받았다가 말 그대로 돈만 날리는 상황이 될 수 있습니다. 

(*이런 건물은 낙찰을 받으면 절대 안 됩니다.)

 

 

유치권

 

 길을 가다 보면 건물에 "유치권 행사 중"이라는 현수막을 다들 한번쯤 보셨을 거라 생각합니다.

유치권이란 사전적 의미로 (다른 사람의 물건이나 유가 증권을 담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아 둘 수 있는 권리.)이며, 이를 쉽게 풀어 보면 다음과 같습니다.

 

 A 씨는 자신의 건물을 짓기 위해 B씨의 회사에 건물공사를 의뢰했습니다. 그리고 건물이 다 지어지고 나면 당연히 A씨는 B씨에게 건물공사에 대한 비용을 지불해야 합니다.

 하지만 A씨는 그동안 사정이 안 좋아져 채무를 지게 되었고 건물은 경매에 넘어가게 되었습니다. 이에 B 씨는 공사대금을 받지 못한 자신의 권리를 주장하기 위해 공사 대금이 변제될 때까지 해당 건물에 유치권을 행사할 수 있게 됩니다.  유치권은 앞서 철거 가처분처럼 물건을 B 씨가 마음대로 할 수는 없지만, 유치권 역시 낙찰자에게 인수되므로, 낙찰자는 유치권 대금 금액에 따라 낙찰할 물건의 가격을 측정하는 것 이

좋습니다. 

 

마지막으로 법정 지상권에 대해 설명하도록 하겠습니다.

 

법정 지상권은 앞서 건물 철거 가처분 신청과  동일하게 건물과 토지의 주인이 서로 다른 경우에서 반대로 

토지주인의 사정에 의해 토지가 넘어갔을 때, 건물주에 대한 손해를 방지하기 위해 만들어진 권리입니다.

 토지가 경매로 나온 경우 건물주와 토지 주가 다르면, 건물주는 토지주인의 변경 여부와 상관없이 건물을 계속 사용 유지할 권리가 있습니다. 그렇기 때문에 만약 낙찰자가 토지를 낙찰받아 자신이 생각한 건물을 짓고 활용할 수 없게 되므로 이 경우에도 반드시 주의하여야 하겠습니다.

 

 

 

오늘은 어제에 이어 제2탄 낙찰자가 인수해야 할 권리에 대해 알아봤습니다.

제가 틀린 부분이 있다면 댓글로 알려주시면 바로 수정하도록 하겠습니다.

항상 건강하시고 읽어주셔서 감사합니다.