주택 임대차 보호법, 전세/월세 계약 기간과 갱신

주택 임대차 보호법, 전세/월세 계약 기간과 갱신

 

 

 

안녕하세요 박정환입니다.

 

 

 

대부분의 사람들은 내 집 마련이 꿈이긴 하지만 아직 사정이 여의치 않아 누군가의 부동산에 전세 혹은 월세로 살고 계신 분들이 많을 텐데요.오늘 알려드릴 부동산 정보는 이처럼 대부분의 사람들이 반드시 알아야 할 부동산  전/월세의 계약 기간과 갱신 이에 따라 임대/임차인을 보호해 주는 주택 임대차 보호법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

글의 순서는 다음과 같습니다.

 

1. 부동산 임대차 계약 기간

 

2. 부동산 임대차 계약 갱신

 

3.월세 계약기간 중 이사

 

우선 부동산 임대차 1. 계약 기간에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차 보호법 제4조 1항(임대차 기간 등) 에는

'기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'라고 나와있습니다.

 

위 말을 쉽게 예를 들어 보도록 하겠습니다. 

 대부분의 대학생들의 경우 원룸 계약 시 월세로 많이 하는데 이때 월세 계약기간을 보통 1년으로 많이 잡죠? 하지만 살다 보니 이사 때가 다가오고 이사가 기는 귀찮고 더 살고 싶은데 갑자기 집주인이 나가라고 한다? 이때 주장할 수 있는 것이 바로 제4조 1항입니다. 아무리 월세 계약을 1년으로 했다 하더라도 임차인은 2년까지 임대차를 주장할 권리가 있기 때문이죠. 게다가 아무리 임대인이 월세계약서를 근거로 1년을 주장한다 한들 이것은 강제 규정이기 때문에 효력이 상실됩니다. 

 

그러나 주택 임대차 보호법 제 6조(계약의 갱신)  '임차인은 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 권리를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 제 1항의 규정을 적용하지 아니한다.'에 따라서 임대인의 권리로 계약 갱신을 하지 않을 수 있는데요. 

 여기서 2기의 차임액 이란 1년 월세를 기준으로 2달치 월세를 뜻하는데 1,2월 이렇게 연속적이 아니라 1년 중 2번이기 때문에 이점을 명심해야 합니다. 

 또한 임차인으로서의 권리 위반은 제 생각에 대부분의 학생분들은 반려동물위반이 있지 않을까 싶습니다. 

 

 

 

 두번째로 계약기간 갱신에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 주택임대차 보호법 제6조 (계약의 갱신) 중 첫 번째 조항은 다음과 같습니다.

 

'임대인이 임대차 기간 만료 전 6월~1월까지 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면, 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한다.'

 

휴.. 제가 보면서 쓰는데도 무슨말인지 참 이해가 안되게 써놨네요... (법이란 누구나 쉽게 알아보도록 하여야 하거늘 ㅎㅎ) 말로 보면 엄청 어려운 뜻 같지만 사실 핵심만 파악하면 '임대인은 6월~ 1월까지 임차인에게 계약기간 갱신에 대한 어떠한 통보를 해야 한다.'입니다. 계약을 더 이상 연장하지 않는다, 혹은 보증금을 올려달라!라는 식으로 말이죠.

 

 이 말을 다르게 해석하면,  1개월 전까지 계약갱신에 대한 어떠한 통보를 하지 않는다면, 그 계약은 자동으로 기존과 동일한 조건으로 연장되며, 임대인은 이후 어떠한 주장도 할 수 없다는 말이 된다는 뜻 이기도

합니다.  

 예를 들어 2020년 1월 1일 ~ 2022년 1월 1일까지 전세계약을 한 임차인이 있는데, 임대인이 아무 말이 없다 면 그 계약은 자동으로 2024년 1월 1일까지 (2년) 연장되며, 만약 12월 1일 이후 임대인의 일방적인 계약 종료 또는 보증금 인상 통보는 효력이 없다는 뜻입니다.  다만 여기서도 임차인 뿐만 아니라 임대인의 경우도 보호해 주는데, 임차인은 임대인이 기간내 계약 만료를 요구한다면 무조건 그 계약은 해지되며, 임차인은 보증금 변경 등에 대한 계약의 갱신을 요구할 수 없습니다. 

 

 

 

  마지막으로 가끔 살다보면 겪게 되는 월세 계약 기간 중 이사를 가게 될 경우를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 주택 임대차 보호법 제6조 2에 1.'임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통지를 할 수 있다.' 고 되어 있습니다. 이는 본의 아니게 월세 계약 기간 중 이사를 가게 된다면 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 요구할 수 있습니다. 하지만 여기서 중요한 점은 

제2 '계약 기간 내 계약 해지 통보는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과 시 효력이 발생한다. '입니다. 즉 내가 살았던 날이 계약기간 보다 짧았다 한들 임대인은 법적으로 계약을 3월 경과시 까지 연장시킬 수 있고, 이는 물론 좋은 집주인을 만나거나, 바로 새 입자가 들어오면 좋겠지만 그렇지 아니할 경우 임차인이 3월치에 해당하는 계약금(월세) 또는 그보다 짧게 남았을 경우 그 기간 동안의 월세를 줘야 한다는 뜻입니다. (법적으로는 아직 내가 그곳에 살고 있는 것 이니까요.)

 그리고 3월 이내 새 입자가 계약을 한다면, 기존 임차인의 계약은 파기되므로 주지 않아도 상관없습니다.

 

 

 오늘은 이처럼 우리 실생활에 꼭 필요한 부동산 정보를 예시를 들어 쉽게 설명해 봤는데요.

여러분들의 삶에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.